就政府諮詢公眾有關資助市民自置居所的回應

　　政府就資助市民自置居所提出的公眾諮詢，是一項有誠意的表現。然而，諮詢文件所展現的思維、邏輯、數據、以至解決問題的方向，皆有缺憾。若果政府有決心解決現時的房屋問題，必需要在深層次的問題上找尋方法方可。

問題本質的演繹

　　這次諮詢，政府把主議題定為「是否應該資助市民置業」，是一個不準確的導引。房屋作為一類商品，不應由奉行自由市場經濟的政府來資助市民購買。政府需要解決的其實是「居住問題」。居住問題與置業問題是兩個完全不同範疇的東西。

　　政府在 2002 年以後，運作上已放手私人機構掌控房屋供應的主導權。政府一直以適當調節土地供應為掛名理由，強調措施的有效性，實則上，土地是原材料，房屋是製成品，生產商怎樣製成產品、甚麼時候製成產品、以至發售多少製成品，原料供應商根本沒有直接影響力。政府標榜的從土地供應入手，其實根本不是有力的調控措施。由主動放棄參與房屋市場開始，這種會衍生出來的失去主導權後果已是意料中事。

　　然而，居住問題是基本的民生問題，政府不可能放棄參與，而只著手維持支援低收入人士的公共房屋。在教育和醫療的範疇上，政府對市民的承擔是不分貧富、不論高低。一名百萬富翁只要他拿著香港永久性居民身份證，他就有權享用公共醫院的服務。對教育方面的投入，亦不會因家長的財政能力而有歧視，不論父母的財政狀況如何，政府也一概為其子女提供十二年的免費教育。有能力的人士選擇私家醫院或私立學校的服務，那是個人取向的問題，政府的承擔沒有因市民的財政狀況出現歧視的處理，至少政府資助每一位人士一萬元的持續進修開支，就是不論貧富的人人有份。這更反映政府在住屋問題，多年來仍是抱殘守缺地堅持只是支援低收入戶的取態，讓其他人士面對被無情的外來資金炒賣的香港房地產市場，在責任上是說不過去的。至少可以說，政府多年來在市民的居住問題上，從來沒有像教育和醫療一樣，採取一些更積極為民的像樣工作。

　　因此，研究「是否應該資助市民置業」，只是繼續不當的路線。既然政府有誠意檢討房屋政策，一個有遠見解決居住問題的政策，絕對有出台的必要。

偏頗的假設

　　政府在諮詢文件中提出不少論點，反覆說明2002年的調整房屋政策和2003年的深化政策(下統稱「2002年的房屋修訂政策」)，是有效的轉變，故值得保留。但實質上，這份有效性只是反映在房屋價值的數據上，而不是民生的質素上。以為2002年的房屋修訂政策放棄了之前的 85000 硬目標，令樓價得以穩定下來，便可視為德政，是非常狹隘和偏頗的觀點。

　　事實上，2002年的房屋修訂政策把之前一些行之有效數十年的房屋政策和法例也一併修理掉，締造所謂穩定樓價的基礎，是非常擾民和不友善的手段。居屋被幹掉、租務條例的修改致使租客容易處於被迫遷的位置、放棄直接推售土地的權利，都是權宜之策，多於令地方長治久安的利民之算。現時政府已開始再修訂這等貌似有效的調整策略，直接向市場推出土地拍賣，為何諮詢文件還可以堅持2002年的房屋修訂政策的有效性？若然政府已放棄以勾地表拍賣土地的政策，重建居屋、把租務條例改回原來有利租客的安排，亦應該一併考慮才對。

　　諮詢文件亦提到，任何政策都應該有其可延續性，而不是短視之舉。居屋和原來的租務條例都有其由來已久的歷史和效用，應視為有相當的可延續性才對。2002年的房屋修訂政策在改變85000硬指標之餘，大刀闊斧把這兩個項目一併改動，亦屬影響有效政策的可延續性之舉，令民生受到負面影響。諮詢文件偏重推銷2002年的房屋修訂政策對穩定樓價的作用，而忽略當中一些有效政策可延續性的破壞，是偏頗的討論和評價。

欠缺說服力的數據

　　諮詢文件亦以大篇幅說明二百萬元房屋的供應還是很充裕，而中位數收入的家庭，購買這些房子還是有能力和有足夠選擇。然而當中提供的數據只屬似是而非，根本不能拿作參考和應用。

　　諮詢文件說到，中位數收入家庭(約為月入一萬八千元)，平均只需以月供42%的收入便可以以7成按揭的方法，購買一個二百萬元的單位。這些數據表面看來有說服力，但諮詢文件卻完全沒有考慮那3成首期是怎樣籌措出來。六十萬元是這些每月收入約一萬八千元家庭的33倍，即表示這些家庭不吃不喝不用也需33個月才可儲蓄得這筆首期，這個是一個完全不設實際的假設。若果以家庭儲蓄率為30%來計算，每年可儲蓄約六萬五千元，這筆首期還是需要九年多時間方能節省下來。而且，以剩下來的一萬二千多元應付一個家庭在私人租住巿場的一切衣食住行開支，同樣是毫不合理的假設。這些數據完全沒有令人覺得有說服力。而去年由廉政公署製作的反貪節目《廉政行動》當中的一集《釘子戶》，說到一個市建局月入二萬六千元的職員，亦沒有辦法儲蓄到首期。廉署的劇集似乎較合符現實環境，諮詢文件的數據只像是一堆堆砌出來而沒有意義的數字。

　　同樣，當諮詢文件說到利用按揭保險時，也是充滿疏漏。也許，當家庭選用九成半按揭，首期金額，當然可以大幅減少。然而，諮詢文件卻沒有提及每月供款亦會大幅攀升。以九成半按揭貸款比七成按揭貸款多大約三成多為例，那麼供款佔月入的比率亦會由所謂的 42% 上升至超過 55%。這個狀況，按近日金管局的指引，是完全不能接受的。諮詢文件沒有考慮和解釋每月供款能力的轉變，便指出按揭保險是另一項有助市民置業的方法，也是不恰當的。

　　從以上的拆解，可以顯示出，以為中位數收入的家庭，有合理的能力去購買二百萬元的房屋，是沒有說服力的講法。以數據來分析，中位數收入的家庭，想置業的話，合理的樓價應該在一百五十萬元左右或以下，才算合理和不會構成沉重的財政壓力。香港在沒有足夠的細價房屋的前提下，政府有義務和責任去推出不同的房屋政策，解決市民的住屋問題。

可以考慮的解決方案

　　以解決居住問題為前提，政府不應該考慮資助市民購買房屋，而是直接為市民提供房屋。房屋的提供，可分為兩種，第一類為出售房屋，第二類為出租房屋。

　　出售房屋應以居屋為藍本，以提供居住空間為目標，而不是像昔日的夾屋，以興建華麗的單位為使命。房價的釐訂，應以家庭收入中位數來作考慮，而不是像市建局一樣以市價作基礎，從而幫助市民安居樂業。購買這些房屋，亦應該有一定限制性。以家庭為主的應獲優先，以前從未置過業者或過去若干年來置過業者亦應獲優先，反而家庭收入水平，應該像教育和醫療服務一樣，不應受到限制，才算公平。只要政府在發售房屋時，把不同份額的少量單位，撥供不同收入群組購買即可。其實，政府不用擔心高收入的中產人士會大幅搶佔這類房屋資源，以中產人士喜歡將子女送到私立學校和信賴私家醫院，這類出售房屋不應是高收入人士的那杯茶。只是，以平等為原則，政府的政策，不應再帶有歧視性。

　　而出租房屋則是另一種解決居住問題的措施。這類房屋，是幫助市民在一段時間內，獲得居住空間。在諮詢文件中提到，現時本港約有三十多萬戶家庭，約一百零八萬人士是住在租用的私人物業。 2002 年租務條例放寬後，令這些家庭經常受到被迫遷的威脅。這類新的出租房屋可以緩和樓市的升溫，為市民提供居所。不同於出售房屋的價錢應與市民的收入中位數掛鈎，這類出租房屋應與市場租金掛鈎，因為這類房屋不是福利的一種，而是舒緩房屋短缺的壓力。慈善機構東華三院，便有不少出租住宅，政府可參考相關的運作模式。這些出租房屋同樣不應以奢華作賣點，而是著眼提供居住空間。不以奢華為賣點，亦減少與私人房屋直接競爭的爭議。

　　除了政府應主動返回房屋的供應線外， 亦應考慮其他輔助策略。其中之一是把租務條例的內容，改回 2002 年之前的原來制度，容許租客有較大的保障，令租房子的巿民搶購房屋的意慾降低，幫助樓市降溫。這項修正是應該和必需的，2002年的房屋修訂政策對租客所下的力度，是過猛和欠公平的。要是說 85000 硬指標在不見效用下，可以在數年後被撤走。對租客苛刻的租務條款，亦應有撥亂反正的一天。這不算是過份的訴求。

居住的標準和下一代的培養

　　對於居住空間的標準，政府一直都以公共房屋的水平來釐訂，即每一人平均只有約數十呎的空間。居屋算是好一點，可以達到五百呎到七百呎一個單位。但實際上，一些政府宿舍卻是動輒有過千呎的空間，一些現正招標拍賣的原政府宿舍，更超過二千呎的面積。一般市民實在不明白為何官員考慮自己宿舍的安排時，會是這麼慷慨，但對普羅大眾，卻把他們的生活空間擠壓至透不過氣。這次諮詢，是幫助市民改善住屋生活，調整居住空間的本質錯誤，也應一併考慮才對。新加坡的資助房屋，不是以細小馳名，而且以空間馳名。它們的存在絲毫沒有影響高價房屋市場的發展和銷情。居住和投資，空間與奢華，均是兩碼子的事情。政府要去處理市民的居住事宜，絕對是責無旁貸，這亦不可能把責任推給市場。在自由市場的前提下，賺取最高盈利是經營者的目標。他們不會是亦不應是解決市民生活所需的救星，這等責任還是應該在政府的肩上。

　　生活的空間影響著生活的質素；生活的質素亦會影響下一代的培養。倘若房屋的問題不獲妥善解決，造成的只會是夫婦不願意生育下一代，或是選擇移居他方，放棄以香港為家。兩者對香港的長遠發展，皆有負面影響。人口質素的下降、人才的流失，會令到本地的優勢拾級而下，對本地的經商者而言，也不是理想的結果。

總結

1. 政府應該處理的是市民的居住問題，而不是市民的置業問題。要辦到這一點，政府需為民生再次走回房屋市場，而不是採用調控土地供應的方法，來解決問題。土地是原料，房屋是成品，原料供應商沒有支配成品供應的能力。

2. 以房屋作為一項商品來看，不應該由政府資助市民來購買。政府更需要做的，是為市民以不同形式，提供居住空間。

3. 政府的房屋政策，是一項沒有道理的收入歧視政策。居住是民生所需，有必要像醫療和教育一樣，不分貧富、不論高低，公平地向所有人士提供支援和資助。

4. 2002年的房屋修訂政策只著重穩定樓價，而絕非可持續的長遠措施，當中一些負面影響，已陸續從市場中反映出來。2002年的房屋修訂政策中，勾地表制度、停建居屋、令業主有利的收樓權，都應考慮撤回或作反修訂。

5. 諮詢文件亦不恰當地高估中位數收入家庭，購買房屋的能力。一個月入一萬八千元的家庭，假設能達到30%的儲蓄率，也需九年多的時間，才能把首期儲下。而這九年多的歲月，亦只有一萬二千多元去應付一個家庭，在私人租住房屋市場，一切衣食住行的開支。這幾乎是不大可能的事情。政府的數據，確實是完全欠缺說服力。

6. 以市民的負擔能力為著眼點，政府應考慮建造售價與家庭收入中位數掛鈎的出售房屋，讓市民能安居樂業。

7. 以舒緩市場對房屋不理性的搶購，政府應考慮建造租金與市場價格掛鈎的出租房屋，此舉有助平衡住樓市場帶有波動性的需求，令房屋市場平穩發展。

8. 政府亦應該對市民合理居住空間，有較為理性的考慮。以不少政府宿舍皆是擁有寬敞的空間為準則，納稅人應該有更合理的期望。己所不欲，勿施予人，是施政者應該持有的態度。房屋政策亦間接影響人口變化，人口的數目、人口的質素，與居住的環境和空間，息息相通。有長遠目標的政府，應該認真對市民的居住問題，作出一系列具視野的長遠優化政策。